Flächenprogramm Wohnen

Das Flächenprogramm Wohnen ist eine der Schlüsselmaßnahmen aus dem Wohnungsmarktkonzept der Stadt Speyer. Es folgt dem dort beschriebenen Leitziel 1 „Wachsen in bestehenden Strukturen“.

Flächenprogramm Wohnen

Ziel des Flächenprogramms „Wohnen“ ist es, zum einen aufzuzeigen, wo und in welchem Umfang Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum in der Stadt Speyer bestehen. Zum anderen sollen aber auch durch eine Bewertung und Priorisierung der Flächen, konkrete Handlungsempfehlungen im Sinne eines Umsetzungsprogramms mit entsprechenden Zeithorizonten abgeleitet und aufgezeigt werden. Zielwert ist dabei der im Wohnungsmarktkonzept ermittelte Neubaubedarf von 2.190 Wohneinheiten und der damit verbundene Wohnbauflächenbedarf von 41,9ha für die Stadt Speyer.

Ergebnis

Es wurden insgesamt 31 Gebiete im Stadtgebiet von Speyer identifiziert, die für eine weitere Wohnbauentwicklung geeignet sind und die auch aus heutiger Sicht umgesetzt werden sollen. Dabei handelt es sich in erster Linie um zivile und militärische Konversionsflächen, aber auch um Nachverdichtung bestehender Wohngebiete mit großen Freiflächen. Dies sind sowohl Gewo-Grundstücke, als auch Grundstücke im Privateigentum. Hinzu kommen fünf Areale für Sonderformen des Wohnens, die allerdings bilanziell in die Wohnbedarfsrechnung nicht miteinfließen, da Sie nur bestimmten Personengruppen zugänglich sind.

Die Flächen wurden jeweils in Gebietspässe nach Lage, Eigentümer, Baurechtsituation sowie Erschließungsmöglichkeiten untersucht und im Hinblick auf Fachplanungen (Landschaftsplanung, Immissionsschutz, Bodenschutz) und Infrastrukturausstattung bewertet. Zur Abschätzung der jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten (insbesondere Anzahl von Wohneinheiten) wurden jeweils Testentwürfe erarbeitet oder auf vorhandene Pläne zurückgegriffen.

Gebietspass

Bewertung

Anhand der genannten Kriterien erfolgt in einer Bewertungsmatrix am Ende der Gebietspässe eine Gesamtbeurteilung der Flächen -auch im Hinblick auf eine besondere Nutzungseignung-, eine Handlungspriorität und eine Abschätzung der zeitlichen Realisierungsmöglichkeit. Die Kurzinformation zur Bewertung, Handlungspriorität und Ausnutzbarkeit der einzelnen Flächen können der Anlage - Tabellarische Übersicht der aktuellen Wohnbaupotenziale entnommen werden.

Es gibt folgende Einstufungen der Projekte hinsichtlich des Handlungsbedarfs

hohe Priorität
mittlere Priorität
noch zurückgestellte Flächen/Reserven

Bei der Prioritätensetzung war - neben der Bedeutung einzelner Flächen für die Stadtentwicklung / Wohnbauentwicklung - auch ausschlaggebend, wie „zeiteffektiv“ Wohnungen zu schaffen sind.

Dabei sind die Flächen am wichtigsten, für die schon Baurechte bestehen, also ohne aufwendiges Bebauungsplanverfahren nur noch „gebaut“ werden müssen. Flächen, auf denen die Stadt selbst Zugriff hat – sei es weil sie im städtischen Besitz sind oder z.B. der Gewo gehören - sind ebenso vorrangig zu entwickeln, da somit unmittelbare Steuerungsmöglichkeiten gegeben sind und eine Einflussnahme auf Baulandpreise besteht.

Sollten Bebauungsplanverfahren für einzelne Gebiete erforderlich sein, so wurde abgeschätzt, ob für die einzelnen Gebiete geringe planerische Hürden zu erwarten sind und somit eine positive Umsetzungsprognose, v.a. in zeitlicher Sicht, besteht. Diese Flächen sind, um zeitnah Wohnbauland zu schaffen, vorrangig zu entwickeln. Für einige Gebiete, z.B. Kurze Wingertsgewanne sind umfängliche städtebauliche Voruntersuchungen erforderlich, mit denen mit hoher Priorität zu beginnen sind, damit die Flächen dann längerfristig zur Verfügung stehen können.

Hohe Priorität - 5-Jahresprogramm I - 2018-2022

Kurzfristig könnten bis 2022 somit überschlägig 930 Wohneinheiten (davon rund 240 Einzelfamilienhäuser und 960 WE in Mehrfamilienhäuser) entwickelt werden. Da mit dem Bau der Wohnungen teilweise schon begonnen wurde (Alte Ziegelei) und darüber hinaus aktuell einige Bebauungsplanverfahren abgeschlossen werden konnten, bzw. kurz vor dem Abschluss stehen (Priesterseminar, Russenweiher, Windthorststraße), ist die Zahl auch als realistisch anzusehen.

Mittlere Priorität - 5-Jahresprogramm II - 2023-2027

Bis 2030 könnten weitere 1000 Wohneinheiten, davon ca. 480 Einzelfamilienhäuser und 520 WE in Mehrfamilienhäuser entstehen. In der Summe könnten damit bis 2030 insgesamt ca. 1900 Wohneinheiten (750 Einzelfamilienhäuser und 1150 WE in Mehrfamilienhäuser) gebaut werden. Auf diese Weise kann der erforderliche Bedarf gemäß Wohnungsmarktkonzept von 2190 (davon 1780 WE auf reinen Neubauflächen – also abzüglich Ersatzbedarf auf bestehenden Flächen) größenordnungsmäßig erfüllt werden. Auch das Verhältnis EZFH / MFH ist passend.

Reserveflächen

Zu der Einstufung als Reserve ist es v.a. aufgrund komplexer Eigentümer-, Nutzungs- und Bebauungsstrukturen oder vorhandener Restriktionen gekommen. In der langfristigen Reserve könnten ab 2030 noch weitere 500 WE (davon 200 Einzelfamilienhäuser) entwickelt werden.

Prozess

Im Bearbeitungsprozess sind auch einige Flächen aufgrund von Restriktionen und geänderten Planungsabsichten aus dem Flächenprogramm Wohnen ausgeschieden.

Das Flächenprogramm Wohnen soll in regelmäßigen Abständen immer wieder aktualisiert werden.