1. Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört - zusammen mit der Gewerbesteuer - zu den sog. Realsteuern. Als solche knüpft die Grundsteuer an das Vorhandensein einer Sache, nämlich der wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes, als Steuergegenstand an und belastet diese ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse und die persönliche Leistungsfähigkeit des Grundstückseigentümers. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Gemeindesteuer, da sie von den Gemeinden bzw. Städten, denen das Aufkommen zusteht, festgesetzt und erhoben wird. Der Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer vorgreiflich ist die Bewertung des Grundbesitzes durch die Finanzämter (Bewertungstabellen) nach Maßgabe des Bewertungsgesetzes. Wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird, regelt indes das Grundsteuergesetz. 

2. Was wird besteuert?

Steuergegenstand der Grundsteuer sind die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie die Grundstücke des Grundvermögens (z.B. unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, das Erbbaurecht sowie das Wohnungs- und Teileigentum). 

3. Welche Arten von Grundsteuer gibt es?

Es gibt derzeit zwei Arten der Grundsteuer:

• die Grundsteuer A und
• die Grundsteuer B.

Mit der Grundsteuer A wird das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, d.h. die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, besteuert. Mit der Grundsteuer B werden alle unbebauten und bebauten Grundstücke des Grundvermögens besteuert.

4. Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

Stufe 1: Das Finanzamt ermittelt auf Grundlage des Bewertungsgesetztes den Einheitswert. Bei bebauten Grundstücken (insbesondere Wohngrundstücken) wendet das Finanzamt in der Regel das Ertragswertverfahren an, in anderen Fällen (z.B. Industriegrundstücken) hingegen das Sachwertverfahren. Die Finanzbehörde erlässt dann gegenüber dem Grundstückseigentümer als Steuerschuldner den Einheitswertbescheid.

Stufe 2: Das Finanzamt errechnet auf Basis des Einheitswerts den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit der einschlägigen Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt in Abhängigkeit des Steuergegenstands:

• bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben 6 Promille (= sechs Tausendstel),
• bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts,
• bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille,
• bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.

Das Finanzamt erlässt daraufhin einen Grundsteuermessbescheid, der Grundlage für die Berechnung der Steuer ist. Die Gemeinde erhält hiervon eine Zweitschrift.

Stufe 3: Die Gemeinde ermittelt die zu zahlende Steuer. Dazu greift sie auf den von ihr zu bestimmenden Grundsteuerhebesatz zurück und multipliziert diesen mit dem Grundsteuermessbetrag.

5. Welches Finanzamt stellt den Einheitswert fest?

Zuständig für die förmliche Feststellung des Einheitswerts als Verwaltungsakt ist das sog. Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung).

6. Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer festgesetzt?

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Wenn der Hebesatz aber für länger als ein Jahr gleich ist, kann die Gemeinde die Grundsteuer auch für mehrere Jahre festsetzen (Dauerwirkung der Steuerfestsetzung).

7. Wann und an wen ist die Grundsteuer zu zahlen?

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann die Grundsteuer auch zum 1. Juli eines Jahres in einem Betrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist an die Gemeinde zu entrichten, da dieser die sog. Ertragshoheit und damit das Steueraufkommen an der Grundsteuer zusteht.

8. Wann ist Grundsteuer nach einem Verkauf zu zahlen?

Grundstücksverkäufe wirken sich und grundsteuerlicher Hinsicht erst auf den 1. Januar des Folgejahres aus. Bis dahin muss die Grundsteuer gezahlt werden, wie diese zu Beginn des Kalenderjahres (= Steuerentstehungszeitpunkt) festgesetzt wurde (§§ 9 und 10 des Grundsteuergesetzes). Das heißt: Wer am 1. Januar Eigentümer und damit Steuerschuldner war, schuldet für dieses Jahr weiterhin die volle Jahressteuer unabhängig davon, dass in diesem Jahr die Grundstücksübertragung rechtswirksam stattgefunden hat. Abweichende privatrechtliche Vereinbarungen über die Übernahme der Grundsteuer, die zwischen Verkäufer und Erwerber getroffen worden sind, haben indes auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss, da der Steueranspruch öffentlich-rechtlicher Natur ist und privatrechtlich nicht abbedungen werden kann.

9. Wenn der Eigentümer wechselt, ändert sich dann die Höhe der Grundsteuer?

Grundsätzlich nein. Allerdings kann es sein, dass mit dem Eigentümerwechsel eine Änderung der Steuerpflicht des Steuergegenstands einhergeht.

Beispiel: Ein Privatmann verkauft sein bisher grundsteuerpflichtiges Grundstück an einen gemeinnützigen Verein. Der Verein nutzt dieses Grundstück für satzungsmäßige Zwecke. Das Grundstück wird dann zum 1. Januar des Folgejahres grundsteuerfrei, da es von einem begünstigten Rechtsträger (gemeinnütziger Verein) zu einem begünstigten Zweck (satzungsmäßige Vereinszwecke) genutzt wird. 
In diesem Fall wir der zugrundeliegende Einheitswert zum 1. Januar des Folgejahres förmlich aufgehoben und im Ergebnis einer Grundsteuerfestsetzung durch die Kommune die Grundlage entzogen.

10. Wie stellt sich die Zukunft der Grundsteuer dar?

Aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 war das grundsteuerliche Bewertungsrecht (Einheitsbewertung) als verfassungswidrig eingestuft worden. Da der Bundesgesetzgeber allerdings noch in 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz fristgerecht eine Neuregelung des Bewertungs- und Grundsteuerrechts herbeigeführt hatte, sind die derzeitigen (verfassungswidrigen) Vorschriften bis Ende 2024 weiterhin anwendbar. Die Grundsteuerfestsetzungen auf der Grundlage des reformierten Bewertungsrechts werden dann erstmals ab dem Jahr 2025 erfolgen. Die hierzu erforderlichen Grundlagenfeststellungen in Gestalt sog. Grundsteuerwerte (ehedem Einheitswerte) werden bereits im Wege einer sog. Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022) durchgeführt werden, allerdings mit grundsteuerlicher Wirkung erst ab 2025.

Umfangreiche Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in Rheinland-Pfalz können im Internetauftritt des Landesamts für Steuern unter folgendem Link fin-rlp.de/grundsteuer abgerufen werden.


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