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Bodenrichtwerte für den Bereich der Stadt Koblenz
Gemäß § 193 (5) und § 196 (1) BauGB hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Koblenz die Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Landesverordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte (Gutachterausschussverordnung - GAVO) vom 20. April 2005 (GVBl. S. 139 BS 213-10) zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2016 ermittelt. Üblicherweise werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt und sind dann repräsentativ für den jeweiligen Stichtag.
Vom Gutachterausschuss wurden die folgenden Bodenrichtwerte beschlossen
Auskünfte über Bodenrichtwerte
Gemäß § 196 (3) BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Die Auskunftsmöglichkeiten betreffen sowohl die historischen (seit dem Stichtag 31.12.1980) als auch die aktuellen Bodenrichtwerte. Demzufolge stellt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Koblenz nachstehende Auskunftsmöglichkeiten zur Verfügung:
- Kostenfreie Internetauskunft über die generalisierten tabellierten Bodenrichtwerte bzw. Internetauskunft über den Basisdienst.
- Kostenfreie Einsichtnahme in die Karte der zonalen Bodenrichtwerte.
- Kostenpflichtige schriftliche Auskünfte oder DinA4 / DinA3 – Auszüge aus der zonalen Bodenrichtwertkarte. Werden schriftliche Auskünfte über mehrere Grundstücke eines Eigentümers erteilt, erfolgt die Gebührenberechnung nach einem Gruppenverfahren. Auszüge aus der zonalen Bodenrichtwertkarte können auf Wunsch auf elektronischem Wege als PDF-Dokument übersendet werden. Dieser Auskunftsart folgt immer eine postalische Zustellung der Rechnung.
Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den nicht parzellenscharfen Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden.
Die Bodenrichtwerte werden in der Bodenrichtwertkarte dargestellt. Diese kann zu den Bürozeiten in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Koblenz, Bahnhofstraße 47, Erdgeschoss eingesehen werden.
Gebühren:
Die Gebühren ergeben sich nach dem besonderen Gebührenverzeichnis wie folgt:
Auszüge aus der zonalen Bodenrichtwertkarte für Siedlungsflächen je Auszug im Format
| DIN A4 bis DIN A3 | 27,00 € |
| DIN A2 | 43,00 € |
| DIN A1 | 60,00 € |
| DIN A0 | 75,00 € |
Auzüge aus der Bodenrichtwertkarte für land- und forstwirtschaftliche Flächen 80 v. H. der vorgenannten Gebühren
Der zonale Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des unbebauten Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, dessen wertbeeinflussende Merkmale und Umstände (§§ 4 - 6 Gutachterausschussverordnung, §§ 5 - 6 ImmoWertV) für diese Bodenrichtwertzone typisch sind (ideelles Richtwertgrundstück).
Nach § 196 (1) BauGB sind Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie beispielsweise:
- Erschließungszustand;
- spezielle Lage;
- Art und Maß der (rechtlich zulässigen und tatsächlich umsetzbaren) baulichen Nutzung;
- Nutzungszustand;
- Bodenbeschaffenheit;
- vorherrschende Grundstücksgestalt;
- Grundstücksgröße;
- Hochwassereinfluss;
- einschließlich der (kostenmäßigen) Bewältigung des Ausgleichsflächensachverhaltes (Bereitstellung von Grund und Boden, erstmalige Herstellung, stetige Pflege) in bestimmten Bebauungsplangebieten oder nicht;
- Baugrundstücke, die nur mit Eigenheimen bzw. Ein- und Zweifamilienhäusern – ggf. einschl. Einliegerwohnung – bebaut werden können oder nicht -
bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines verkehrswertmäßigen Quadratmeterpreises von dem Bodenrichtwert.
Daher ist bei der Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken der entsprechende Bodenrichtwert auf seine wertrelevante Vergleichbarkeit sachverständig zu überprüfen. Die Unterschiede in den wertrelevanten Merkmalen können sowohl eine Erhöhung als auch eine Minderung des Bodenwertes (EURO/m²) des bebauten Grundstückes gegenüber jenem des Richtwertgrundstückes zur Folge haben.
Bei Bedarf kann nach § 193 (1) und (2) BauGB von den Antragsberechtigten ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes bzw. bestimmter Rechte beantragt werden.
Für förmlich festgelegte Gebiete (Sanierungs- und Entwicklungsgebiete) hat der Gutachterausschuss auf Antrag der Stadtverwaltung Koblenz Bodenrichtwerte nach § 196 (1) in Verbindung mit § 153 bzw. § 169 BauGB beschlossen.
Die in förmlich festgelegten Gebieten von der Gemeinde im Regelfall zu erhebenden Ausgleichsbeträge können aus den vorgenannten Bodenrichtwerten nicht unmittelbar abgeleitet werden. Auf Antrag der Gemeinde (hier: Stadt Koblenz) erfolgt vom Gutachterausschuss eine grundstücksindividuelle Ermittlung des jeweiligen Anfangs- und Endwertes gemäß § 154 (2) BauGB. Der Ausgleichsbetrag wird von der Gemeinde auf der Grundlage dieser ermittelten Anfangs- und Endwerte als Vorteilsausgleich für den Einsatz von öffentlichen Mitteln erhoben.
Für die Bodenrichtwerte nach § 196 (1) in Verbindung mit § 153 bzw. § 169 BauGB gilt, dass der jeweilige Wertermittlungsstichtag für die Qualitätsbestimmungen (= Qualitätsstichtag gemäß § 4 ImmoWertV) vom Wertermittlungsstichtag für die Wertverhältnisse (= Wertermittlungsstichtag gemäß § 3 ImmoWertV) abweichen kann. Die jeweiligen Wertermittlungsstichtage sind Bestandteil des beschlossenen Bodenrichtwertes.
Die generalisierten Bodenrichtwerte sollen sich jeweils auf typische Bodenrichtwerte beziehen und stellen einen repräsentativen Querschnitt des Bodenwertniveaus für die baulich nutzbaren Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Wohnbauflächen, gemischt genutzte Bauflächen und gewerbliche Bauflächen), ohne Angaben von wertbeeinflussende Merkmale und Umstände, in den angegebenen Stadtteilbereichen dar.
Zur Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte
Generalisierte Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen - gemarkungsbezogen
Bei den generalisierten Bodenrichtwerten handelt es sich um ausgewählte, zonenbezogene Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ohne weitere Angaben über wertbeeinflussende Merkmale und Umstände, die in der Regel gemarkungsbezogen als repräsentativ erachtet werden.
Zur Übersicht der generalisierten Bodenrichtwerte
